Методика инвестиций Р.Кийосаки в недвижимость в России


Методика инвестиций Р.Кийосаки в недвижимость в России

Сообщение birds »

Уверен, что не я один на этом форуме читал книги Р.Киосаки, кто не в курсе он пишет про инвестиции в недвижимость. Причем речь по большей части не о коммерческой недвижимости, а о жилых домах и квартирах, для последующей сдачи в наем. Так вот, у него основная мысль такая, насобирали денег на 10% от стоимости квартиры, купили ее в кредит (ипотеку) и сдаете квартирантам. И при этом платеж от квартирантов покрывает расходы на ипотеку и еще немного достается хозяину квартиры. И смысл, чем больше квартир вы купите, в подобные "хорошие" долги, тем быстрее вы разбогатеете. В Америке видимо так и есть. У нас же в России все по другому. Я пытаюсь двигаться в этом направлении, потому считал, узнавал что и как.

Возьмем к примеру город Ростов-на-Дону. Нормальная квартира в новом доме с ремонтом от застройщика стоит 2,4 млн (есть разные варианты, но это оптимальный вариант на мой взгляд.)
Если брать ипотеку, с первым взносом 10% то получается первый взнос 240к руб и ежемесячный платеж около 23к руб. Под программу гос поддержки не попадает, потому, что надо минимум 20% первый взнос. Проценты в разных банках разные, в среднем 12% годовых. Получать за аренду такой квартиры можно 15-17к руб (+ коммуналка) в месяц. Итого, ни о каком доходе речи нет, вы из своего кармана еще платите минимум 6-8к руб каждый месяц на протяжении 20-30 лет!

Если вдруг вы насобирали на первый взнос в 20%, а это около 480к руб, то можно еще до конца года успеть взять ипотеку с гос поддержкой под 10% годовых (с 2017 года государственную поддержку ипотеки хотят отменить). В этом случае для этой же квартиры платеж будет около 17к в месяц. Т.е. практически по нулям можно выйти если сдавать за 17к руб. Но реально все же будет небольшой минус, то простой, то что-то сломалось надо заменить и т.д.

Получается, что бы реально инвестировать и получать сразу хоть немного заметную прибыль от квартиры, нужно иметь на первый взнос около миллиона. Тогда получается платеж около 12-13к руб и ваш профит будет где-то 5к руб.

Что интересно, рассчитывал квартиру в небольшом городке, цена около 1 млн руб, но и с квартирантов можно брать максимум 5-6к руб. Купить проще, но возни стока же как в большом городе, и выхлоп мизерный в случае ипотеки.


За это сообщение автора birds поблагодарил:
msd777
Аватара пользователя
birds
Администратор
 
Группа: Зарегистрированные пользователи
Сообщения: 20672
Рефералы: -208
Зарегистрирован: 24 авг 2010
Откуда: местный житель
Средств на руках: -7.82
Статус: летящий вперед
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в России, реалии

Сообщение msd777 »

Интересные расчёты. Но я книги Киосаки не читал, и как понял читать не надо. :-D У меня появилось много свободного времени в будущем и это уже позитив.
На инвестициях становятся богатыми лишь единицы, которым удалось поэксплуатировать какую-то уникальную идею в благоприятной среде. Всё остальное это лишь сохранить средства. И то многие на инвестировании вообще пролетели. Любой доход выше инфляции сопряжён с риском. И требуется принимать сложные решения порой. И не всегда эти решения бывают правильными - а это уже убытки вместо дохода.
My Name is the brand! :bomb:
Аватара пользователя
msd777
Заблокирован
 
Группа: Заблокирован
Сообщения: 1825
Зарегистрирован: 03 ноя 2011
Средств на руках: 0.00
Статус: не указан
Спонсор
 
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в России, реалии

Сообщение birds »

msd777 писал(а):и как понял читать не надо.

Почитать стоит, там есть некоторые интересные мысли и советы
Аватара пользователя
birds
Администратор
 
Группа: Зарегистрированные пользователи
Сообщения: 20672
Рефералы: -208
Зарегистрирован: 24 авг 2010
Откуда: местный житель
Средств на руках: -7.82
Статус: летящий вперед
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в России, реалии

Сообщение k0ttee »

Я смотрел циферки для США и скажу так...

Там деньги за дом съедают налоги. За те цены аренды сдается не просто дом, а all iclusive (все включено - от стиральной машины до коврика для мышки).
Короче, чтобы не расписывать кучу параметров, скажу так - в США хорошие деньги от сдачи недвижимости имеют те, кто владеет целыми неверхудами (кварталами домов).

А из деталей, пожалуй стоит назвать одну. Допустим во Флориде (тропический климат) чтобы дом всегда был готов к демонстрации жильцу, придется оставлять в нем включенное кондиционирование... Иначе съемщик при входе скажет: "Я тут жить не буду".

P.S:
В россиях сдача жилья облагается налогом на доход (сдача по-черному может спалиться активной бабушкой, которая настучит в органы).
В россиях ответственность за раздолбайство съемщика (при отсутствии страховки) несет собственник.

Прибавьте к цифрам в шапке налог и страховку. Не радужно оно, не радужно.
Биткоины на вискас для кота слать на этот адрес: 3Hq7X9CosVftRFPqWis1Dkk5MdtM1u6jj9
Аватара пользователя
k0ttee

 
Группа: Специалист ruSEO
Сообщения: 12033
Рефералы: 2
Зарегистрирован: 02 май 2014
Средств на руках: 3.45
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в России, реалии

Сообщение birds »

k0ttee писал(а):Прибавьте к цифрам в шапке налог и страховку.

Налог и страховка не большие, тем более платить раз в год. Страховку можно сделать около 1к руб, налоги в регионах разные, но там тоже суммы не большие. Насчет налога с аренды, если заключается договор аренды сроком менее года, то в налоговой его регистрировать не надо ;)
Аватара пользователя
birds
Администратор
 
Группа: Зарегистрированные пользователи
Сообщения: 20672
Рефералы: -208
Зарегистрирован: 24 авг 2010
Откуда: местный житель
Средств на руках: -7.82
Статус: летящий вперед
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в недвижимость в России

Сообщение Sestrena »

msd777 писал(а):Интересные расчёты. Но я книги Киосаки не читал, и как понял читать не надо.

У Киосаки можно многому поучиться, во всяком случае, понять, что такое актив и пассив, и как минимизировать пассивы, которые вытягивают деньги и превращают жизнь в бег по колесу. Это на примере недвижимости, которой он занимается много лет и разбогател на этом. Но это не только про недвижимость, но и в плане развития финансового мышления, очень полезная книга. Одному моему знакомому эта книга помогла встать на ноги. После прочтения книги он продал свою 3-ех комнатную квартиру и купил 1-комнатную, а на разницу купил 3 маршрутных автобуса и нанял 2 водителей, а на одном автобусе работал сам. Через пару лет он купил еще раз 3-ех комнатную квартиру, а еще через пару лет дом. Теперь он занимается инвестированием в чужой бизнес, получает дивиденды и вообще не работает.

За это сообщение автора Sestrena поблагодарил:
birds
Аватара пользователя
Sestrena

 
Группа: Новичок
Сообщения: 32
Зарегистрирован: 14 ноя 2014
Откуда: Украина, Одесса
Средств на руках: 0.25
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в недвижимость в России

Сообщение surfer »

Многие так и поступают, покупают жилье в ипотеку и сдают и с этих денег ее и выплачивают.
Вполне разумный подход, т.к. даже, если ставка 12%, то за 10 лет вы отдадите банку 120%, через 20 лет 240% и 30-360%, пусть это будут грубые цифры, но это огромная сумма.
Главное, чтобы было где жить, ну и не стоит снимать со счетов рынок вторичного жилья, на него ипотека так же распространяется.
Аватара пользователя
surfer

 
Группа: Специалист ruSEO
Сообщения: 1083
Зарегистрирован: 26 июл 2012
Средств на руках: 196.78
Статус: backend
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в недвижимость в России

Сообщение Sestrena »

Ипотека в Сша имеет 5% -ную ставку, это уже не 12%, поэтому там можно брать в ипотеку дом или квартиры и сдавать, погашая проценты. У нас это более рискованно, но тоже это делают. Как вариант, можно взять в ипотеку дом и сделать там 2-3 квартиры для аренды. Если так же, как в приведенном в теме примере брать за аренду не с одного человека 15-17к рублей, а в 3 раза больше, то перекрыть ежемесячный платеж в 23к можно с прибылью примерно 20к ( 15х3=45, 45-23=23). Можно не дом, а квартиру также сдавать нескольким людям, но это сложнее, так как несколько семей могут не захотеть тесниться на одной кухне. А в доме можно организовать несколько кухонь и туалетов и даже отдельные входы.

За это сообщение автора Sestrena поблагодарил:
birds
Аватара пользователя
Sestrena

 
Группа: Новичок
Сообщения: 32
Зарегистрирован: 14 ноя 2014
Откуда: Украина, Одесса
Средств на руках: 0.25
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в недвижимость в России

Сообщение birds »

Sestrena, дом будет стоить дороже чем однушка + капитальный ремонт с переделкой под отдельные квартиры/комнаты тоже потянет прилично денег и в итоге будет не так радужно.
Аватара пользователя
birds
Администратор
 
Группа: Зарегистрированные пользователи
Сообщения: 20672
Рефералы: -208
Зарегистрирован: 24 авг 2010
Откуда: местный житель
Средств на руках: -7.82
Статус: летящий вперед
Re: Методика инвестиций Р.Кийосаки в недвижимость в России

Сообщение Sestrena »

birds писал(а):дом будет стоить дороже чем однушка + капитальный ремонт с переделкой под отдельные квартиры/комнаты тоже потянет прилично денег и в итоге будет не так радужно.

Согласна, это потребует определенных вложений, финансирования. Однако, все можно просчитать, то есть затраты на ремонт и выплата ипотеки, но, если один человек это не потянет, к примеру, то есть еще такие понятия, как коллективные инвестиции. Это тоже вариант, можно купить дом на двоих, тогда расходы уменьшатся вдвое.
Аватара пользователя
Sestrena

 
Группа: Новичок
Сообщения: 32
Зарегистрирован: 14 ноя 2014
Откуда: Украина, Одесса
Средств на руках: 0.25

Вернуться в Инвестиции в реальный сектор

 


  • Похожие темы
    Ответы
    Просмотры
    Последнее сообщение

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 3